Interview: BRO

BRO houdt zich bezig met het bestemmingsplan voor Hart van Rooi, wij spraken met een van de betrokken adviseurs en stelden hem een aantal vragen hierover.

Om te beginnen wat is BRO eigenlijk?
BRO is een adviesbureau, dat werkt voor zowel overheden, particulieren als projectontwikkelaars. Wij werken aan heel diverse ruimtelijke opgaven, zoals woningbouwontwikkeling, maar ook duurzame energieprojecten, transformaties in het buitengebied en de leefbaarheid van centrumgebieden en binnensteden. In het project Hart van Rooi zijn wij ingeschakeld om het bestemmingsplan op te stellen en de onderzoeken die daarbij nodig zijn, in samenwerking met andere partijen, uit te voeren. Het bestemmingsplan is nodig om de ontwikkeling van Hart van Rooi mogelijk te maken, zodat uiteindelijk de omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en het gebied kan worden ingericht. Naast het opstellen van deze documenten, adviseren wij over de aanpak van allerlei zaken die spelen rondom een ruimtelijke ontwikkeling om het project uiteindelijk mogelijk te maken. Hiervoor overleggen wij met zowel de gemeente als met Van Stiphout Projectontwikkeling.”

Hoe is het bedrijf betrokken geraakt?
Wij zijn zo’n 4 jaar geleden door Van Stiphout gevraagd om een offerte uit te brengen voor het opstellen van het benodigde bestemmingsplan en het uitvoeren van de onderzoeken die daarmee gepaard gaan. BRO is voor Van Stiphout, en ook voor de gemeente Meierijstad (toen nog Sint-Oedenrode), een bekende partner met lokale kennis en contacten. Uiteindelijk hebben wij de opdracht gekregen.

Welke kaders lagen er voor het maken van de plannen?
De plannen voor een ontwikkeling op deze locatie zijn er al lang. De gemeenteraad van toen nog, Sint-Oedenrode, heeft in oktober 2016 een programma en ruimtelijk kader vastgesteld voor de ontwikkeling. Dit is het totale gebied tussen de Markt en de begraafplaats. Er is een stedenbouwkundig model vastgesteld en een richtprogramma (400 m² commerciële ruimte en 64 appartementen, waarvan 40 voor de vrije verkoop). Uiteindelijk is het destijds vastgestelde stedenbouwkundige kader met 3 gebouwen niet haalbaar gebleken, met name financieel. Daarom is een alternatief plan met 2 gebouwen gemaakt door LA Architecten, in nauw overleg met de gemeente en diverse deskundigen. Dit aangepaste stedenbouwkundig plan is in maart 2020 door het college goedgekeurd.

Naast deze kaders vanuit de gemeente, spelen in de ruimtelijke ordening verschillende wetgeving en beleidsstukken een rol. Denk aan de Wet geluidshinder en het Activiteitenbesluit milieubeheer, waarin geluidsnormen zijn opgenomen, provinciaal beleid en Rijksbeleid voor stedelijke ontwikkelingen, normen waaraan de bodemkwaliteit moet voldoen, enzovoorts.

Wat is belangrijk bij het opstellen van een bestemmingsplan?
Wij vinden het belangrijk om oog te hebben voor de belangen van alle betrokken partijen en deze zo goed mogelijk bij elkaar te brengen. Wij werken in opdracht van Gebr. van Stiphout Projectontwikkeling, maar hebben natuurlijk ook rekening te houden met belangen en wensen van de gemeente, van omwonenden en moeten oog hebben voor de toekomstige bewoners van deze plek.

Met wie werken jullie samen?
Met veel verschillende partijen. Naast de ontwikkelaar Gebr. van Stiphout Projectontwikkeling hebben we natuurlijk nauw contact met de gemeente Meierijstad, maar ook met de Omgevingsdienst, die de gemeente op milieuvlak adviseert. Voor de noodzakelijke onderzoeken werken we samen met verschillende deskundige bureaus.

Hoe is het samenspel met partners?
De samenwerking gaat goed. De lijntjes zijn kort en alle partijen willen van de ontwikkeling een succes maken.

Als je er over 10 jaar rondloopt dan….
Loop je door een mooi stukje Sint-Oedenrode, middenin het centrum, maar toch een rustige plek. Een fijne plek om te wonen en te verblijven.

Wat waren grote uitdagingen?
Er waren en zijn verschillende uitdagingen. Het is een mooi, maar ook een complex project met verschillende belangen. Niet voor niets is het oorspronkelijke plan aangepast. Uitdagingen zijn onder meer het vinden van de beste parkeeroplossing, de akoestische situatie en de beeldkwaliteit.